不動産投資の契約の流れ｜契約書一覧も(投資用不動産)

投資用の不動産を買うためには、かなり時間を必要とします。あっさり決めることができる人なら時間短縮はできると思いますが、都内のマンションであれば安くても3,000万以上することがほとんどなので、

簡単に決断し辛いこともあるので時間がかかるのですが、契約までの流れを知っておくと、ここは早く納得して次のプロセスへ進んだ方がいいな・・・という部分もあるので、ご一読をおすすめします。

不動産投資の契約の流れ

１K一室など、買う部屋と金額が決まった前提での流れになります。

１．不動産を売っている会社との契約書締結

　宅建を持った人から重要事項説明を受け、ハンコまたは電子的なサインにて契約を結びます。書類の中には、売買契約や不動産会社とのやり取りの中で個人情報を扱うために個人情報取り扱いのための書類など、とにかく書類の祭りです。最近は電子的なシステムReleaseなどを導入する会社も出てきていますが、基本的にはハンコをぽんぽん押すことが多いです。

２．ローンを借りる金融機関に提出するための書類提出

　投資用の不動産を一括で買う人はいないですよね。必ずローンを組んで購入するので、お金を貸してくれる金融機関との契約も必要となります。銀行やリース会社になりますが、金融機関とのやり取りや、担当の不動産営業がしてくれることがほとんどです。

金融機関向けに必要な書類への記入が必要です。または銀行によっては電子的な手続きで完了するところもあるので、それぞれの金融機関が準備したものを使用することになります。

３．不動産を買うときに借りるローンの審査待ち

　ローンの審査待ちというのは非常に胃が痛くなるフェーズです。さらに、金融機関としては、不動産を買う人にどれくらいリスクがあるか？ということを可能な限り根掘り葉掘り知ろうとします。

独身か？既婚か？ということはもちろん、今年の給与や去年よりあがっていそうか？今後転職する可能性はあるか？などなど・・・

あらゆることを確認してきます。ローンの審査がOKとなるまでは気を抜けませんし、ヘタなことも言えないので非常にストレスのかかる時間となります。

４．金融機関との面談と契約書締結

ローンの審査が終わった後、最終確認も含めて金融機関との面談があります。担当の不動産から連絡をもらっている情報は本当ですか？ということや、投資用不動産のリスクはきちんと把握されていますか？

無理な販売やデート商法ではありませんでしたか？という問いかけや、金融機関へ提出した内容は本当に虚偽のない正しい情報ですか？ということの確認です。

ここでさらなる追加証拠などを求められることもありますので、ローンの審査がOKとは言え、金融機関との書類締結が完了するまでは契約が完了したとは言えません。

むしろ、ローンを組んでくれる金融機関がOKと言ってくれてはじめて不動産を購入することができるので、実際に不動産投資が開始されるとも言えますね。

５．司法書士との連絡

不動産所持に関して、登記するために必要なやりとりになります。購入した不動産の情報と個人情報について確認があります。確認事項としては少ないかもしれません。

６．その他

火災保険の内容確認や、抵当権に関する確認があります。それぞれ、確認する際はハンコを押すことが必要になります。

うっかり必要ない書類にまでハンコを押してしまいそうになりますが？そんな書類は用意されていないことの方がほとんどでしょうが、一応しっかりと自分がサインする書類は何なのか？という部分はしっかりと確認しておくことをおすすめします。

不動産投資の契約書一覧

主に、不動産を買う際は、こちらの４種類の契約書を結びます。

重要事項説明書

購入する不動産に関する全ての情報が書かれている説明書になります。15ページくらいの書類になります。

ページの一番下に住所と名前を書いてハンコを押す形になります。

不動産の細かい情報、不動産を買う会社、お金を借りる金融機関名、実際にかかる金額やその他支払う諸費用の項目。

物件は現地で確認したものとします、といった様な文言まであります。

売買契約書

正式名称は、「土地付区分建物売買契約書」などと言ったりします。不動産を売る会社と、不動産を買うあなたが結ぶ契約書です。一部重要事項説明書と重なるところもあります。

購入する不動産の土地と建物の値段それぞれが書いてあったりします。不動産の引き渡しや解約などの内容も書かれたりしています。７ページくらいの書類になります。細かく書いてありますが、ここに書いてある以上のことは起きないという意味では比較的内容は少なめなんじゃないでしょうか。

特定賃貸借契約重要事項説明書

特定賃貸借契約（借上契約）重要事項説明書とも言います。サブリースに関する契約となります。４ページくらいです。

こちらも宅建を持った人が説明する書類になります。サブリースとして支払う家賃の金額が記載されています。家賃を払う日付も。サブリースの金額は２年ごとに見直しされるのが一般的なので、２年ごとにこの契約書を交わすようなイメージです（めんどうですねｗ）

サブリースは、空室リスクを補填するものになるのですが、サブリースの金額が下がったりしないか？という点も不動産を買う人は注意してみた方がいいですね！

サブリースの契約を解除することもできますが、不動産を買う側から解除するには半年前から申告が必要など条件が厳しかったりします。基本的には、サブリースを使うと決めたら変えないことの方が多いと思いますが、こういった細かい部分もはじめにしっかりと把握しておくことがおすすめです。

特定賃貸借契約書

サブリースを結ぶ場合は、サブリースを支払う人（不動産会社）は実際に住まないけどお金は払うことになるのですが、

お金を払うものとして（住むものみたいなイメージで）どちらが建物や部屋に対して汚したりした際の責任を負うか？という部分を確認する契約書です。売買契約書と同じ内容が書いてあるところもあります。

こちらも４ページくらいです。契約書は４種類ありますが、似たような部分も多くあるのでついつい飛ばしてしまいたくなりますね。

実際に飛ばしてしまっても問題ない箇所もかなり多くありますが、ざっと同じ内容なのかどうかくらいは見ておくことがおすすめです！契約時か問題が発生した時くらいしかしっかりと契約書を読むことなんて無いと思いますので。

問題が発生してから、こんなこと契約書に書いてあったなんて！と思わないようにすることが大切です。

不動産投資の契約で一番時間を使うところ

不動産投資で一番契約に悩むのが不動産管理会社との契約になります。本当に不動産を買う金額はこれなのか？金融機関からの金利はいくらなのか？という部分が契約書に書かれているので、ここの契約書サインを間違えることはできません。

また、本当にこの物件でいいのか？とか実際に物件を現地で視察したり、不動産ローンを支払ったあとや不動産を途中で売却するときの売却益のことを考えた時に、実際にどうなるか？というシミュレーションを立てたりするのもここのフェーズになります。

自分を担当している不動産担当者はほんとうに気概のある人なのかｗ？

などを確認するので一番時間も使います。

次に時間を使うのは、金融機関のローン審査です。銀行から書類の提出を求められたときに、必要な書類を集めるために役所へ行ったり、自分で書類を準備したりｗ

または、審査に時間がかかったりすることもあって、ローン審査にも時間を使ってしまうことも多いです。ただでさえ大きな買い物をするというのに、審査で胃を傷めるようなことはしたくないのですが、仕方ないですね。お金を貸す側のリスクというものもあるようです。

時間をかけて、リスクも背負って投資用の不動産を買うメリットはあるのか？疑いたくなりますが、貯金が得意な人や、今はお金を使わないけど将来大きくお金を使いたい人には良さそうです。

あと、インドアよりアウトドアの人の方が向いているのかな？なんて思います。インドアな人は、むしろ自分で住宅を購入する方に興味があるかもしれませんね。

不動産を途中で売却し、出た売却益で車を買うなんてことも夢じゃないので、不動産を契約したつもりが車がタダで付いてきた！とかだったら最高ですよね。お金を稼いでいてお金に余裕がある人はぜひ！

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